El Instituto Nacional de Estadística ha publicado los datos referentes a las Transmisiones de Derechos de la Propiedad para el mes de Noviembre de 2012. Como cabía esperar, estas cifras no son positivas para el sector inmobiliario en la evolución del año.
En noviembre se transmiten 133.206 fincas, un 1,2% menos que en el mismo mes del año anterior
La tasa anual de las compraventas de viviendas disminuye un 6,1% en noviembre.
Si observamos la evolución de ventas desde Octubre de 2011, vemos como prácticamente en todos los meses desde dicha fecha la venta de viviendas usadas supera al de viviendas nuevas.
Esta tendencia es más que probable que se mantenga incluso que se intensifique durante el año 2013 debido a que se ha encarecido el precio fiscal de la compra de vivienda nueva porque el IVA de esta ha subido desde el 1 de Enero de este año 2013 del tipo superreducido del 4% al 10%. Ademas y, con afán de aumentar la recaudación a través de la declaración de IRPF, se han eliminado las deducciones fiscales por compra de vivienda.
Todo ello junto con algunas ventajas que conceden las CC.AA, hacen que fiscalmente sea más ventajosa fiscalmente hablando, la compra de una vivienda usada o de "segunda mano".
Las ventajas a las que hago referencia y que conceden las CC.AA son, nada más y nada menos que, bonificaciones en los tipos impositivos en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Impuesto que grava la transmisión de bienes entre particulares, en este caso concreto, viviendas.
Estas bonificaciones varían entre las distintas comunidades autónomas ya que cada una tiene capacidad normativa para regularlas. Por ello, y teniendo en cuenta que la recaudación de este impuesto va directamente a las arcas de cada comunidad, estas, tienen un gran interés en incentivar la compra de vivienda de segunda mano ya que supondría una financiación extra importante para ellas.
Como ejemplo se puede mencionar el caso de Bizkaia en el que por la compra de una vivienda usada tributaríamos a un tipo general del 6% pero, si el adquirente va a constituir su vivienda habitual en ella y, la vivienda no tiene más de 120 metro cuadrados, el tipo a aplicar sera el reducido del 2.5%, siempre y cuando no haya disfrutado antes del tipo reducido en la compra de una vivienda.
Por todo ello, la diferencia impositiva entre la compra de una vivienda nueva y usada seria la siguiente (partiendo del supuesto de una vivienda con el mismo precio y sin tener en cuenta otra serie de gastos e impuestos como el de Actos Jurídicos Documentados (AJD)):
- Vivienda Nueva: 200.000€ x IVA 10% = 120.000€
- Vivienda Usada: 200.000€ x ITP 2.5% = 105.000€
Esta situación la conocen los promotores e inmobiliarias y es por ello que estos han reducido en un mayor porcentaje el precio de sus inmuebles para contrarrestar esta diferencia impositiva.
Con todo esto, no cabe duda que durante este año y posteriores comience una guerra de precios entre particulares e inmobiliarias por vender su stock ante una demanda bastante escasa, lo que a priori, genera una capacidad de negociación del comprador bastante más importante a la que ha existido durante los años de la burbuja en los que había que acatar el precio dado si querías comprar.
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